Hotline

0902.994.689

Tin tức

Toàn cảnh giao lưu trực tuyến “Nhận diện thị trường BĐS 2011: Cơ hội và rủi ro”

Vào lúc 9h00 sáng nay - 23/3/2011, với sự trợ giúp của C.E.O Group, báo Diễn đàn Doanh nghiệp Online sẽ tổ chức Giao lưu trực tuyến với chủ đề: “Nhận diện thị trường bất động sản 2011: Cơ hội và rủi ro” tại tầng 6, tòa nhà VCCI, số 9 Đào Duy Anh, Hà Nội.
 


 
Chương trình nhằm đáp ứng yêu cầu của độc giả về những thông tin tổng quan, định hướng phát triển, chính sách nhà ở, đồng thời góp phần dự báo về diễn biến thị trường bất động sản tại các trung tâm đô thị lớn Hà Nội, TP HCM cũng như trên phạm vi cả nước.

Khách mời tham gia chương trình gồm:

1. Ông Vũ Xuân Thiện – Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)

2. Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội

3. Ông Nguyễn Dũng Minh – Giám đốc kinh doanh bất động sản nhà ở Savills Việt Nam

4. Ông Nguyễn Đỗ Việt – Phó Tổng Giám đốc Sông Đà Thăng Long
 
5. Ông Phan Thành Mai – Trưởng ban điều hành Mạng các sàn giao dịch BĐS khu vực phía Bắc

 
Tại chương trình giao lưu trực tuyến này, những thắc mắc của độc giả như: Có nên sở hữu chung cư có thời hạn? Làm thế nào để mua được nhà thu nhập thấp? Liệu giá đất có tiếp tục tăng? Vàng, ngoại tệ liên tục tăng giảm sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản? Nguồn vốn cho thị trường bất động sản giải quyết ra sao? Liệu Hà Nội có 'ế' nhà chung cư khi các dự án ồ ạt ra hàng? Việc các trường đại học di chuyển ra khỏi nội thành ảnh hưởng thế nào đến giá đất vùng ven ngoại thành? Xu hướng bất động sản sinh thái sẽ đi theo hướng nào? Làm sao siết chặt hoạt động các sàn giao dịch BĐS?... sẽ được các chuyên gia giải đáp
 
Nội dung cuộc giao lưu
 

Ông Phạm Ngọc Tuấn - Tổng Biên tập báo Diễn đàn Doanh nghiệp phát biểu mở màn cuộc giao lưu trực tuyến “Nhận diện thị trường BĐS 2011: Cơ hội và rủi ro”

 
Tặng hoa cho các khách mời giao lưu
 

Lê Huy - Nam 25 tuổi
Thưa ông Thành Mai, Vàng và ngoại tệ tăng giảm thất thường sẽ tác động như thế nào đến thị trương bất động sản? Hiện nay Chính phủ không cho niêm yết bằng đô la, vậy giá bất động sản sẽ niêm yết bằng VNĐ hay được niêm yết giá đô?

Phan Thành Mai:

Nguồn vốn hiện tại đang đầu tư cho thị trường vàng và ngoại tệ sẽ dịch chuyển sang thị trường bất động sản và đó là ly do để thúc đẩy nguồn cầu cho thị trường. Thêm vào đó tính hiệu quả và hiện thực của thị trường bất động sản là động lực ổn định cho các nhà đầu tư, từ đó thị trường bất động sản sẽ sôi động trong thời gian ngắn trước mắt. Đặc biệt, đối với các phân khúc đất nền ở vùng ngoại ô, ở các chung cư có diện tích vừa phải, giá thành hợp lý sẽ là các phân khúc thị trường thu hút nguồn vốn mạnh nhất.

Về mặt pháp lý, việc niêm yết mua bán bất động sản bắt buộc phải bằng VND, tuy nhiên, chúng ta biết nhiều nhà đầu tư phải nhập nhiều vật liệu nước ngoài bằng ngoại tệ và điều này ảnh hưởng tới hiệu quả của nhà đầu tư. Các chủ đầu tư có thể thông qua tư vấn luật sư để có sự ràng buộc giá bán bằng VND nhưng kèm các điều kiện cân đối các phát sinh trên suất đầu tư căn cứ việc tăng giá ngoại tệ cũng như lạm phát theo đúng quy định pháp luật.

 

Ngô Hải Yến - Nữ 28 tuổiGiá đất Hà Nội hiện nay không minh bạch, nhiều nơi bị cò đất thổi lên quá cao dẫn đến việc nhiều người “mất tiền oan”, là doanh nghiệp hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này, ông có lời khuyên gì cho người có nhu cầu được mua đúng giá?

Nguyễn Dũng Minh:

Thực chất thì thị trường BĐS VN cũng đang trong giai đoạn chuyên nghiệp hóa và dần hoàn thiện mình. Do đó, việc tìm được các nguồn thông tin chính thức và cập nhật là một điều quan trọng và thực sự là trở ngại đối với người mùa trong thời gian qua. Tuy nhiên, sự hình thành của mạng lưới các sàn giao dịch BĐS và một số sàn giao dịch có hoạt động rất tốt trong thời gian vừa qua đã phần nào giúp người mua có được kênh thông tin chính xác và cập nhập. Phần lớn các khách hàng mua khi mua sản phẩm qua Savills Việt Nam đều có cảm nhận là họ rất thích được tiếp xúc trực tiếp với chủ đầu tư thông qua nhà phân phối chính thức và không phải qua các môi giới bất động sản như chúng ta thường thấy trước kia. Và, tôi cho rằng thời gian tới khi các sàn giao dịch BĐS hoàn thiện mình hơn, khách hàng sẽ cảm thấy dịch vụ mà các sàn giao dịch BĐS cung cấp càng có giá trị hơn nữa. Tuy nhiên, tôi cũng muốn nhấn mạnh rằng, hiện tại các sàn giao dịch BĐS, trong đó có Savills Việt Nam, phần lớn mới chỉ phân phối sản phẩm tại các dự án mà còn bỏ qua mảng đất nền và nhà thổ cư. Đây là mảng có lượng giao dịch rất lớn trên thị trường và tôi hy vọng trong thời gian tới sẽ được dần chuyển sang phân phối qua các sàn giao dịch BĐS để người mua và người bán có thể gặp nhau trực tiếp và có được những thông tin chính xác và cập nhật nhất.

Nguyễn Hải Phong - Nam 39 tuổiThưa ông, lĩnh vực nào sẽ là lĩnh vực ưu tiên của Savills tại thị trường Việt Nam trong thời gian tới, và ông có đưa ra mục tiêu cụ thể nào không?

Matthew Powell:

Mục tiêu đầu tiên là tập trung vào những thế mạnh đặc biệt của Savills đó là dịch vụ nghiên cứu và tư vấn và làm đại lý. Chúng tôi đặc biệt chú trọng vào mảng phát triển mảng BĐS nhà ở tại thị trường Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng và những tỉnh thành phố khác trên cả nước.
 
Hiện tại, chúng tôi đã có trên 700 nhân viên trên toàn quốc, nhưng mục tiêu của chúng tôi không phải là trở thành công ty lớn nhất nhưng là một công ty tốt nhất trong thị trường BĐS.
 
Toàn cảnh cuộc giao lưu trực tuyến “Nhận diện thị trường BĐS 2011: Cơ hội và rủi ro”

Lê Minh Tuấn - Nam 32 tuổiHiện nay Chính phủ đang chống lạm phát, việc kinh doanh vàng, USD trên thị trường bị hạn chế, chứng khoán ảm đạm, liệu dòng tiền có chuyển sang việc đầu tư bất động sản không?

Nguyễn Đỗ Việt:

Về l‎ý thuyết thì có dòng tiền có thể chuyển dịch vào bất động sản. Nhưng thực tế điều này rất khó xảy ra.

- Thứ nhất: Thị trường bất động sản năm 2011 là một kênh đầu tư có nhiều khó khăn lớn, thiếu vốn,

nguồn cung nhiều, sức cầu hạn chế và thanh khoản chậm.

- Thứ hai: Khi đồng tiền mất giá, người dân thường đầu tư vào bất động sản để giữ giá, giá trị tài sản. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ mất giá quá cao, nền kinh tế vĩ mô thiếu ổn định, người dân sẽ không chọn bất động sản là kênh đầu tư vì lo ngại tính thanh khoản kém trong tương lai.

- Thứ ba: Thị trường vàng và USD vẫn được chọn là phương tiện thanh toán và tích trữ của nhân dân. Cho đến nay lượng tiền nằm trong hai thị trường này rất lớn và chưa thấy có một dòng tiền chảy ngược trở lại, người dân vẫn tiếp tục nắm giữ vàng và USD cho đến khi niềm tiền vào tiền đồng quay trở lại lãi suất giảm…

- Thứ tư: Thị trường chứng khoán tuy lình xình trong thời gian qua nhưng thực tế vẫn hút một lượng tiền lớn của các cổ đông hiện hữu mua cổ phần phát hành thêm của các công ty.

Trịnh Thanh Huyền - Nữ 31 tuổi
Năm 2011 được dự báo sẽ tiếp tục là một năm khó khăn cho nền kinh tế Việt Nam. Dưới góc nhìn của mình, các ông đánh giá thế nào về xu hướng của thị trường bất động sản trong thời gian tới?
Ông Vũ Xuân Thiện - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đang trả lời câu hỏi của bạn đọc.
Vũ Xuân Thiện:

Năm 2010, thị trường BĐS được đánh giá tiếp tục đà phục hồi của các năm trước. Điển hình là các chương trình phát triển nhà ở (nhà ở cho công nhân lao động, người thu nhập thấp tại đô thị và các chương trình nhà ở an sinh xã hội tăng trưởng khá; tăng trưởng tín dụng cho BĐS 2010 ổn định; thị trường BĐS tiếp tục thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài; tổng thu ngân sách từ các nguồn có liên quan đến đất và TT BĐS ở mức cao so với kế hoạch đề ra; các chủ thể tham gia thị trường, đặc biệt là các tổ chức trung gian (các sàn giao dịch BĐS) đã tạo ra sự sôi động cho thị trường, tăng độ công khai minh bạch cho thị trường BĐS. Năm 2010, TT BĐS đã được phục hồi nhưng phát triển thiếu ổn định.

Năm 2011 được dự báo là năm TT BĐS tiếp tục phục hồi và không có biến động lớn so với năm 2010. Tuy nhiên, TT BĐS phát triển không đều ở 3 miền Bắc, Trung, Nam, ở các phân khúc BĐS là nhà ở. TT BĐS 2011 vẫn phụ thuộc nhiều vào chính sách tài chính tiền tệ; phân khúc nhà ở cao cấp sẽ bão hoà, nhà ở giá trung bình, giá thấp có xu hướng phát triển mạnh, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp ở đô thị và phân khúc nhà ở cho thuê. TT BĐS 2011 sẽ ổn định hơn do nguồn cung của thị trường tăng lên.

Hoài Vân - Nữ 28 tuổi
Ông có lời khuyên gì cho nhà đầu tư muốn đầu tư vào thị trường BĐS?
 

Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội
 
Matthew Powell:
Các nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ nên nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư vào BĐS. Tuy nhiên, trong năm nay cũng sẽ có một số rủi ro nhất định. Do vậy, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng. Tuy nhiên cũng có rất nhiều cơ hội dành cho các nhà đầu tư.
 
Cơ hội nào dành cho các nhà đầu tư thì rất phụ thuộc vào quyết định của họ. Tuy nhiên, khi quyết định đầu tư họ cần phải chú ý đến yếu tố cơ bản nhất của BĐS. Nhà đầu tư cần phải hiểu rằng BĐS là một sản phẩm hữu hình chứ không phải là một tờ giấy đơn thuần, cho nên nhà đầu tư cần phải chú ý đến chất lượng xây dựng, thiết kế và vị trí của sản phẩm.
 
Về cá nhân tôi, tôi nhìn thấy một số cơ hội đầu tư tại một số khu vực đang nổi lên như Đông Anh, Hưng Yên, Long Biên. Tôi sẽ khuyên các nhà đầu tư nên liên hệ với bộ phận môi giới BĐS của Savills để có thêm những lời khuyên hữu ích tùy vào từng trường hợp cụ thể.
Vân Anh - Nữ 35 tuổi
Ông có lo ngại rằng, với số lượng chung cư đang được xây dồn dập như hiện nay thì trong một vài năm tới sẽ xảy ra tình trạng thừa chung cư?
Ông Nguyễn Đỗ Việt – Phó Tổng Giám đốc Sông Đà Thăng Long
Nguyễn Đỗ Việt:

Thời gian qua hàng loạt dự án chung cư bung hàng. Trong đó có rất nhiều dự án có quy mô lớn số lượng căn hộ nhiều: Ví dụ như: RoyalCity(Nguyễn Trãi): 4.000 căn hộ; Cleve (Hà Đông): 5.000 căn hộ; GoldenPalace(Mễ Trì): 1.000 căn hộ… Sắp tới là CastlePlaza(Hồ Tùng Mậu): 4.000 căn hộ. Tuy nhiên tỷ lệ bán thành công không cao đặc biệt là các dự án cao cấp có giá trên 1.800 USD/m2 trở lên. Theo một thống kê chưa đầy đủ nguồn cung căn hộ mới khoảng 25.000 căn, ngoài ra số hàng được giới đầu cơ “ôm” trong thời gian vừa qua sẽ là nguồn cung bổ sung lớn cho thị trường. Với một thị trường mà đầu cơ chiếm tới khoảng 60-70% thì nguồn cung cũ này thậm chí còn lớn hơn nguồn cung mới .Thêm vào đó là  153 trong 244 dự án trong diện rà soát sẽ được tiếp tục triển khai sẽ là nguồn cung bổ sung lớn trong tương lai và như vậy sự lo lắng thừa chung cư trong vài năm tới của chị là hoàn toàn có cơ sở.

Lan Trinh - Nữ 32 tuổiTôi thấy nhiều người nói tới phân khúc BĐS sinh thái sẽ phát triển mạnh. Vậy theo dự đoán của ông, năm 2011, phân khúc bất động sản nào sẽ được "lên ngôi"?

Nguyễn Dũng Minh:

- Trong một vài năm trở lại đây, từ Bắc vào Nam, các dự án BĐS sinh thái xuất hiện ngày càng nhiều với quy mô ngày càng lớn. Đầu tư vào phân khúc này không chỉ hấp dẫn các chủ đầu tư nước ngoài mà cả nhiều các chủ đầu tư trong nước. Yếu tố sinh thái đang được các chủ đầu tư khai thác như là thế mạnh của các dự án bất động sản.

- Điển hình có một số dự án đã tạo thành những thương hiệu lớn trên thị truờng BĐS Việt Nam như Khu đô thị sinh thái Ecopark (Văn Giang, Hưng Yên), Khu đô thị sinh thái EcoLakes Mỹ Phước (Bình Dương), Khu đô thị sinh thái Ecorio (Đà Nẵng)…

- Đô thị sinh thái là mô hình hiện rất thành công ở một số nước lân cận như Trung Quốc và Malaysia, vì mô hình này có ưu điểm nổi bật là tạo ra một môi trường sống tiện nghi, thư giãn, sạch đẹp; khắc phục được những vấn đề mà các đô thị lớn đang phải đối mặt như ô nhiễm môi trường, căng thẳng, mệt mỏi.

 - Xu hướng phát triển đô thị sinh thái cho thấy một tín hiệu đáng mừng đối với BĐS Việt Nam bởi các chủ đầu tư đã bắt đầu phát triển BĐS về chiều sâu và hướng tới nâng cao chất lượng cuộc sống cho các cư dân. Tuy nhiên, để xây dựng thành công một “đô thị sinh thái” không đơn thuần chỉ là cây xanh và mặt nước. Phát triển đô thị sinh thái đòi hỏi các doanh nghiệp phải đầu tư vào chiều sâu, để tạo ra một môi trường sống tiện nghi, chất lượng cao cho cư dân. Sự khác biệt ấy nhờ cả vào việc quy hoạch cơ sở hạ tầng, quy hoạch tiện ích, quy hoạch thiên nhiên… Sông, hồ, mặt nước và cây cối cảnh quan tự nhiên nên được ưu tiên giữ gìn bảo tồn để “sinh thái” thực sự đồng nghĩa với “thân thiện môi trường”.

- Trước những khó khăn của thị trường BĐS nói riêng và biến động của nền kinh tế nói chung, để một phân khúc cụ thể có thể thực sự “lên ngôi” như những năm trước đây là rất khó. Tuy nhiên, những dự án BĐS tốt nhờ định hướng đúng đắn và có lối đi riêng tạo sự khác biệt trên thị trường sẽ vẫn tiếp tục tiến bước vững chắc trên thị trường và trong phân khúc bất động sản của mình.

Hồng Hạnh - Nữ 30 tuổi
Hiện nay, tôi có 1 khoản tiền nhỏ nhưng không biết có nên đầu tư vào bất động sản hay không? Xin chuyên gia hãy cho tôi biết nên đầu tư vào cái gì? Nếu đầu tư vào bất động sản thì nên đầu tư vào căn hộ hay nhà lẻ, đất nền? Cơ hội và rủi ro của mỗi phân khúc đầu tư? Cảm ơn các chuyên gia nhiều.


Ông Phan Thành Mai – Trưởng ban điều hành Mạng các sàn giao dịch BĐS khu vực phía Bắc

Phan Thành Mai:

Trong thời điểm hiện nay, khi thị trường chứng khoán tương đối không ổn định với VN-Index khoảng 460 điểm thì đây không phải là một thị trường hấp dẫn và an toàn. Thị trường vàng hiện nay cũng không được khuyến khích và việc mua bán ngoại tệ đang được kiểm soát chặt nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Vì vậy, nguồn vốn hiện tại có xu hướng dịch chuyển vào thị trường bất động sản và hiệu ứng này sẽ thúc đấy và làm sôi động thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Theo thống kê của thị trường năm 2010 và cả thời điểm hiện tại thì phần đất nền luôn có sự an toàn cao, có thanh khoản tốt; tuy nhiên, nguồn cung của thị phần này là hạn chế và rất khó tiếp cận. Phân khúc tiếp theo có sự hấp dẫn trong đầu tư là các căn hộ chung cư có diện tích vừa phải khoảng 80m2, hai phòng ngủ với giá thành dưới 30 triệu/m2. Phân khúc này tùy thuộc vào vị trí để xác định hiệu suất thu hồi vốn và hiệu quả khi đầu tư. Có thêm một nội dung quan trọng cần phải cân nhắc đó là thị trường tại thành phố Hồ Chí Minh hay thành phố Hà Nội. Tại thời điểm hiện tại, thị trường TP Hồ Chí Minh tương đối bão hòa về sản phẩm (dự kiến nguồn cung năm 2011 khoảng 40 ngàn căn hộ) trong khi thị trường Hà Nội nguồn cầu vẫn lớn hơn cung (dự kiến khoảng 16 ngàn căn chào bán mới trong năm 2011). Vì vậy, thị trường Hà Nội vẫn là một thị trường hấp dẫn với các nhà đầu tư.

Đặc biệt  tại thị trường Hà Nội dự kiến trong thời gian tới quy hoạch thủ đô sẽ được phê duyệt, công tác giải phóng mặt bằng và triển khai các tuyến đường giao thông quan trọng như Quốc lộ 32, hoàn thành trục Nam Hà Đông, công tác chuẩn bị giải phóng mặt bằng xây dựng cầu Nhật Tân…sẽ là một trong những tác nhân làm nóng thị trường bất động sản.

Nguyễn Thành Nhân - Nam 36 tuổiTrong bối cảnh các kênh đầu tư vào vàng, ngoại tệ đã bị siết chặt, thị trường chứng khoán ảm đạm kéo dài. Một số ý kiến nhận định rằng có thể dòng tiền sẽ chảy sang thị trường bất động sản. Các ông có ý kiến gì về nhận định này?

Phan Thành Mai:
 
Đúng như chúng ta biết, Chính phủ đang có rất nhiều biện pháp để chống lạm phát bao gồm chính sách tiền tệ và tài khóa, trong đó có việc kiểm tra việc mua bán USD trên thị trường tự do và cấm kinh doanh vàng miếng. Theo quan điểm cá nhân, tôi đồng tình với suy nghĩ của bạn, dòng tiền có chuyển về đầu tư lĩnh vực BĐS. Nguyên nhân chính là đầu tư BĐS là đầu tư vào tài sản hiện hữu, có tỷ suất lợi nhuận cao, và tính rủi ro ít hơn các loại hình khác. Đặc biệt cần nhắc thêm khi thị trường chứng khoán, một kênh đầu tư thu hút rất nhiều vốn vốn trên thị trường tiền tệ nói chung, đang trong tình thế cũng rất khó khăn với VN INDEX khoảng 460 điểm. Chưa kể đến, thị trường BĐS luôn có độ trễ khi các chính sách thay đổi và có thể sôi động dưới tác động nhiều yếu tố vô hình như quy hoạch mới phê duyệt, triển khai hạ tầng cơ sở mới… Vì vậy thị trường BĐS vẫn là thị trường hấp dẫn trong thời điểm này.
 
Nguyệt Anh - Nữ 22 tuổi
Hiện nay, thị trường BĐS ở hai khu vực TP lớn như HN và TP.HCM đang có sự chênh lệch rất lớn. Trong khi BĐS HN đang "nóng sốt" thì thị trường TP.HCM khá ảm đạm. Theo ông nguyên nhân nào dẫn đến hiện tượng trên?

Matthew Powell:
 
Thực ra điều này cũng dễ hiểu vì đây là hai thị trường hoàn toàn khác nhau. Hà Nội và TP.HCM về mặt địa lý cách nhau gần 2000 km, còn nhìn từ góc độ BĐS thì thị trường Hà Nội và HCM đang ở trong những giai đoạn phát triển khác nhau.

Lê Việt Anh - Nam 42 tuổiTôi đang rất lo lắng về việc sở hữu chung cư có thời hạn. Nếu đề xuất này có hiệu lực, giá đất nền sẽ tăng cao và dẫn tới tình trạng nhà chung cư mới nhưng sở hữu có thời hạn thì giá rẻ, còn nhà cũ sở hữu vĩnh viễn thì giá càng tăng? Ông nghĩ sao về vấn đề này?

Vũ Xuân Thiện:

Trong thời gian qua có rất nhiều thông tin trái chiều về việc sở hữu chung cư có thời hạn bởi nó liên quan đến nhiều người dân và nhiều đối tượng tham gia thị trường BĐS là nhà ở. Trên thực tế nhiều nước trên thế giới đã đưa ra các hình thức sở hữu nhà, sở hữu đất rất khác nhau để người dân tự lựa chọn cho mình khi tham gia TT BĐS về nhà ở, đất ở.
 
Nhà ở có liên quan rất nhiều đến đất đai và giá trị sử dụng đất trong BĐS nhà ở là rất lớn. Nếu như có nhiều loại hình sở hữu nhà ở khác nhau như sử dụng lâu dài, sử dụng có thời hạn (có thể 99 năm, 70, 50 năm…) thì sẽ tạo điều kiện cho người dân có nhiều cơ hội lựa chọn theo khả năng tài chính của mình. Theo tôi, nên đa dạng hình thức sở hữu chung cư vì nếu tách giá trị đất ra ở thời gian giới hạn thì chắc chắn giá nhà chung cư sẽ được giảm đáng kể theo nhu cầu sử dụng của người dân.
 
Nếu việc sở hữu chung cư có thời hạn được áp dụng với nhiều loại hình sở hữu khác nhau sẽ không ảnh hưởng lớn đến giá đất nền vì giá nhà và đất phụ thuộc vào cung và cầu của thị trường và đặc biệt phụ thuộc rất lớn vào vị trí. Việc nhà chung cư mới giá rẻ, còn nhà chung cư cũ giá đắt cũng như vậy. Chủ yếu phụ thuộc vào vị trí, còn đối với người dân khi tham gia phân khúc nhà chung cư mới như tôi nói trên có quyền được lựa chọn các loại hình sở hữu khác nhau. Nếu nhà có sở hữu lâu dài thì chắc chắn giá sẽ cao và nhà sở hữu có thời hạn thì giá sẽ thấp hơn tuỳ thuộc vào thời hạn được sử dụng.

Nguyễn Thị Nga - Nữ 27 tuổiXin ông cho biết nhận định chung về thị trường BĐS phía Tây Hà Nội trong thời gian còn lại của năm 2011?

Nguyễn Đỗ Việt:

Nhìn chung, thị trường này sẽ gặp khó khăn do chịu ảnh hưởng chung của thị trường bất động sản, sự khó khăn của nguồn vốn… và ngoài ra, trước đó giá bất động sản khu vực này đã được đẩy lên quá cao. Ngoài ra, việc Chính phủ thông qua cho phép triển khai 153 dự án sẽ là một nguồn bổ sung rất lớn cho thị trường. Các dự án hiện hữu nằm trong đường khu vực vành đai 3 và vành đai 4 đã được bán. Ngoài ra, về quy hoạch cũng như hệ thống hạ tầng khu vực này sẽ không có nhiều bất ngờ.

Tại những dự án đất nền nằm gần những khu vực có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đang hoặc chuẩn bị xây dựng gần các trung tâm hành chính quận huyện hoặc gần các trường đại học theo quy hoạch mới sẽ được nhiều người quan tâm.
 
Đàm Huỳnh Phương - Nữ 43
Trong vài tuần trở lại đây, đất vùng ven Hà Nội nhiều khu vực đang lên cơn sốt. Ông nhận định thế nào về hiện tượng này?
 
Matthew Powell

Giá đất vùng ven Hà Nội sẽ dễ tăng cao vì thế đầu tư vào những khu vực này rất tiềm năng. Đất khu trung tâm Hà Nội trở nên khan hiếm và giá đất trở nên vô cùng đắt đỏ. Khi nhu cầu về nhà đất càng ngày càng tăng cao, người dân có xu hướng tìm mua những khu vực vùng ven.
 
Ví dụ như tại một vài khu vực ở Đông Anh giá hiện tại là 70 triệu/m2.
 
Đỗ Thị Vân Anh - Nữ 27 tuổi
Theo tôi thấy, hiện nay đất nền đang sôt và NĐT cũng đang chuộng đất nền hơn. Theo ông, rủi ro khi đầu tư thị trường đất nền là gì? Tôi có số vốn nhỏ nhưng cũng muốn đầu tư, tôi đang phân vân về phân khúc đất nền và căn hộ giá rẻ. Theo ông, cơ hội và rủi ro khi tôi đầu tư vào 2 phân khúc này được không? Xin chân thành cảm ơn sự góp ý của các chuyên gia.


Ông Nguyễn Dũng Minh – Giám đốc kinh doanh bất động sản nhà ở, Savills Việt Nam
Nguyễn Dũng Minh:

Sự khác biệt đầu tiên giữa đầu tư vào đất nền và căn hộ là khoản vốn cần bỏ ra ban đầu đối với đầu tư vào đất thường lớn hơn khá nhiều so với đầu tư vào các căn hộ. Đầu tư vào đất nền thường yêu cầu thanh toán toàn bộ giá trị đất, trong khi đầu tư vào căn hộ thường được đóng góp theo nhiều giai đoạn, tùy thuộc vào tiến độ xây dựng của dự án. Tuy nhiên, khi tham gia đầu tư vào căn hộ, các nhà đầu tư cũng nên chuẩn bị số vốn để có thể thanh toán giá trị căn hộ lâu dài chứ không nên chỉ đủ thanh toán một hoặc một vài đợt để tránh rủi ro khi thị trường có chuyển biến không có lợi.

Ngoài khác biệt này, tôi cho rằng dù đầu tư vào phân khúc nào, việc nghiên cứu kỹ sản phẩm, sức mạnh, kinh nghiệm và tên tuổi của chủ đầu tư cũng như những thế mạnh cạnh tranh của dự án là những yếu tố quan trọng. Không phải dự án đất nền nào cũng có thể sinh lời lớn cho chủ đầu tư. Thị trường căn hộ cũng vậy, mặc dù nguồn cung dự kiến được đưa ra trong năm 2011 là rất lớn, tuy nhiên, có nhiều dự án được chủ đầu tư chuẩn bị kỹ càng, thiết kế và xây dựng đạt tiêu chuẩn cao và chắc chắn sẽ gia tăng trong tương lai. Nhà đầu tư nên đánh giá kỹ sản phẩm mình chuẩn bị tham gia đầu tư, thay vì chạy theo các xu thế của thị trường để tránh rủi ro.

Lan Anh - Nữ 38 tuổiThông tin về các dự án nhà có thu nhập thấp ở Hà Nội có thể tham khảo ở nguồn nào là đáng tin cậy nhất

Phan Thành Mai:

Bạn có thể đến hỏi và làm việc trực tiếp với các chủ đầu tư dự án nhà có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội như: Công ty đầu tư phát triển hạ tầng Viglacera cho dự án nhà thu thấp Khu đô thị Đặng Xá – Gia Lâm, Hà Nội; Liên doanh Vinaconex Xuân Mai và Vinaconex 21- chủ đầu tư của dự án Khu tái định cư Kiến Hưng; Công ty cổ phần phát triển nhà Hà Nội số 3 với dự án tại Lô NO10A và NO12-3 Khu đô thị Sài Đồng – Long Biên…

Nguyễn Nga - Nữ 42 tuổiTôi muốn hỏi ông Mai. Ông có thể bật mí trong thời gian từ sau Tết nguyên đán, xu hướng giao dịch trên sàn của NĐT tập trung vào giao dịch đất nền hay nhà chung cư, thưa ông? Khu vực nào của Hà Nội đang được NĐT giao dịch nhiều nhất?. Xin cảm ơn ông!

Phan Thành Mai:

Phân khúc thị trường đất nền luôn tạo được tính thanh khoản cao và ổn định nhất từ nhiều năm nay do tính khan hiếm cũng như tâm lý của người Việt chúng ta, và bây giờ vẫn là như vậy. Tuy nhiên số dự án đất nền biệt thự không nhiều tại Hà nội nên trên thực tế chúng ta khó tiếp cận và thực tế các giao dịch đang phần lớn là chung cư.

Đối với thị trường nhà chung cư tại Hà nội, phân khúc căn hộ diện tích vừa phải (2 phòng ngủ) giá hợp lý (dưới 30 triệu vnđ/m2) sẽ là phân khúc có số lượng giao dịch cao, mà đã được khẳng định trong 2010 và tiếp tục cho 2011. Thậm chí nhiều dự án BĐS của nhà đầu tư nước ngoài cũng đã phải dịch chuyển từ căn hộ cao cấp về căn hộ trung cấp. 

Vị trí có giao dịch cao theo thứ tự tại Hà nội là Từ Liêm, Đống Đa, Cầu Giấy, Long Biên, Hoàng Mai.

Hoàng Sơn - Nam 27 tuổi
Trong thời gian gần đây,dưới sức ép của các yếu tố đầu vào: Vật liệu xây dựng, nhân công, giá ngoại tệ…không ngừng tăng.Theo ông, điều này có tạo ra áp lực buộc các doanh nghiệp phải điều chỉnh tăng giá bán các sản phẩm bất động sản?

Nguyễn Đỗ Việt:

Về mặt lý thuyết thì các doanh nghiệp phải điều chỉnh giá bán để „bù“ vào phần thiệt hại đó. Tuy nhiên, trong điều kiện cân đối cung cầu hiện nay, rất ít doanh nghiệp dám mạnh dạn làm như vậy vì thị trường sẽ khó chấp nhận. Sẽ có nhiều chủ đầu tư vướng vào tình trạng ”cháy nhà hai đầu“ do không bán được hàng trong khi đó lại khó xoay vốn để tiếp tục triển khai dự án . Để cân đối, nhiều chủ đầu tư sẽ phải chấp nhận giảm lợi nhuận kỳ vọng của mình, thậm chí còn phải chấp nhận bán“ hòa“ hoặc bán “  lỗ“ để tạo dòng tiền.

Lan Anh - Nữ 38 tuổiXin cho biết: Vàng và ngoại tệ tiếp tục tăng sẽ ảnh hưởng như thế nào tới thị trường bất động sản?

Nguyễn Dũng Minh:

Theo tôi, chính phủ đã có những hình thức giúp quản lý đúng đắn giúp giá vàng và ngoại tệ năm trong tầm kiểm soát. Tuy nhiên, mối lo lớn nhất trong năm nay vẫn là ảnh hưởng trực tiếp đến lạm phát và giá cả đầu vào cho các dự án bất động sản. Theo tôi, đối với những dự án đang được triển khai, trong thị trường hiện tại, rất khó để chủ đầu tư có thể điều chỉnh tăng giá bán trong áp lực cạnh tranh khá lớn tại thời điểm hiện tại và dự kiến trong tương lai gần. Những dự án đang trong quá trình chuẩn bị và chưa đưa ra thị trường sẽ bị ảnh hưởng lớn hơn vì chủ đầu tư phải cân đối chi phí đầu vào và giá bán ra. Trong tình cảnh mặt bằng giá ra tăng do nhiều áp lực, một số dự án chưa triển khai sẽ không còn mang tính khả thi cao và rất có thể nhiều dự án sẽ bị dừng triển khai. Nguồn cung như vậy có thể sẽ thấp hơn so với dự kiến đưa ra.

Đối với khách hàng, với tâm lý giá cả gia tăng, nhiều người với nguồn vốn nhàn rỗi sẽ muốn tìm đến với thị trường bất động sản để giúp bảo đảm nguồn vốn cho mình. Tôi dự kiến trong thời gian ngắn hạn, một lượng vốn nhàn rỗi khá lớn trong dân sẽ được đổ vào thị trường bất động sản. Những khách hàng đã mua rồi sẽ cảm thấy yên tâm hơn với quyết định của mình trước tình hình giá cả gia tăng.

Nguyễn Tiến Thành - Nam 29 tuổiGiá đất nền tại nhiều khu vực trong thời gian sau Tết tăng đột biến. Nhưng nguyên nhân chủ yếu là do cò thổi giá khiến người mua không mua được và người bán cũng khó bán. Làm thế nào để những người có nhu cầu thực có được cơ hội mua nhà?

Nguyễn Đỗ Việt:

Đúng là có hiện tượng giá đất nền tăng ảo do sự kỳ vọng của người bán quá lớn, sự tiếp tay của đội ngũ môi giới nhà đất và chính sự hào hứng hoặc quá lo lắng của người mua đã tạo nên tình hình trên.

Theo tôi, người mua cần hết sức bình tĩnh vì khi thị trường thanh khoản thấp, người bán sau một thời gian chờ đợi mà không bán được thì phải chấp nhận giảm lợi nhuận kỳ vọng, thậm chí có những người buộc phải bán để giải quyết các nhu cầu khác hoặc thanh toán các khoản nợ ngân hàng. Thời điểm đó chính là cơ hội cho người mua.
 

 

Thanh Hoa - Nữ 39 tuổiThực tế, đã có rất nhiều bài học “đắt giá” cho các nhà đầu tư bất động sản, ông có thể chia sẻ một số lời khuyên nào dành cho các nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường này? Nhà đầu tư cần chuẩn bị những gì để sẵn sàng cho những biến động của năm 2011?

Nguyễn Đỗ Việt:

Vấp ngã của những người mới tham gia thường là do thiếu kinh nghiệm, bài học “ đắt giá” cho những nhà đầu tư lớn là do quá say với những chiến thắng đã gặt hái trước đây, quá tự tín dẫn đến bỏ qua các phân tích vĩ mô và do “đếm cua trong lỗ” nên đã mạnh dạn lấy vốn ngắn hạn để đầu tư dài hạn, tạm ứng của các dự án hiện có để đầu tư cho các dự án tương lai nên khi tình hình khó khăn không kịp hoàn trả cho  các dự án trước đã tạm ứng.

Mỗi một nhà đầu tư có một điều kiện và mục đích khác nhau nên không thể có lời khuyên đúng cho tất cả mọi người được. Tuy nhiên, đối với các nhà đầu tư đang nắm giữ nhiều BĐS thì nên cân đối lại danh mục của mình, mạnh dạn tạm dừng, thậm chí “ cắt lỗ” dự án nào khó tạo nguồn thu. Tập trung cho các dự án có khả năng có doanh thu. Tính toán các biện pháp quản lý chi phí cho tốt tuy nhiên không nên cắt giảm chi phí bán hàng.

Các nhà đầu tư cá nhân nên tính toán hiện thực hóa lợi nhuận của mình và  “ ôm” tiền cho cơ hội mới.

Lưu ý khi mua nhà để ở nên tính toán đến giá trị thực của sản phẩm, tìm mua trực tiếp của các chủ đầu tư. Ví dụ: tại Hà Nội có nhiều khu vực giá căn hộ đâng sủ dụng khá cao khoảng  35 triệu/m2 trong khi đó giá gốc cách đây 5 năm chỉ là 6 triệu đồng/m2. Ta cần thấy rằng với giá 6 triệu đồng/m2 chủ đầu ít nhiều đã có lãi và giả sử mức lãi là 1 triệu đồng/m2 . Như vậy giá thành của sản phẩm là 5 triệu đ/m2 và sau 5 năm mức giá này sẽ là 10 triệu đ/m2 ( giả sử mỗi năm trượt giá 20%). Như vậy, thực tế khách hàng phải trả tới 35 triệu đ/m2 cho 1 sản phẩm có giá trị “thật” là 10 triệu đ/m2

Khi tham gia thị trường cần  sự cảnh giác với các tin đồn, nên tham khảo ý kiến chuyên gia, mạnh dạn trả tiền cho tư vấn chuyên nghiệp nhưng hãy là người tự quyết định vì chỉ bản thân  mới thực sự hiểu điều mình cần, hiểu khả năng và thực lực của mình.  

Và câu nói ” khó khăn của người này sẽ luôn là cơ hội cho những người khác”  là lời khuyên đối với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt và có mong muốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS hiện nay.

Lan Trinh - Nữ 32 tuổiTôi thấy nhiều người nói tới phân khúc BĐS sinh thái sẽ phát triển mạnh. Vậy theo dự đoán của ông, năm 2011, phân khúc bất động sản nào sẽ được "lên ngôi"?

Nguyễn Đỗ Việt:

BĐS sinh thái được xếp vào loại hàng hóa xa xỉ, và thông thường khi tình hình kinh tế khó khăn thì người dân sẽ xem xét cắt giảm các nhu cầu xa xỉ trong danh mục chi tiêu của mình. Hơn nữa, BĐS sinh thái đã du nhập vào Việt nam khoảng 3 năm nay, nhưng dường như giấc mơ Phuket hay Bali.. tại Việt Nam vẫn có quá xa vời vì phần lớn các dự án chưa hoàn thiện, những khu đã xong thì đơn thuần cũng chỉ là phép cộng của các biệt thự với nhau trong khi đó mong muốn của khách hàng( khách nghỉ dưỡng) cũng như chủ đầu tư ( chủ sở hữu) là một sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng hoàn chỉnh….

Năm 2011 loại hình BĐS du lịch (căn hộ- khách sạn )sẽthay thế vị trí của biệt thự nghỉ dưỡng, đối với thị trường căn hộ thì căn hộ giá rẻ vẫn là ưu tiên, căn hộ cao cấp tại các dự án có vị trí đắc địa vẫn là địa chỉ  tìm kiếm của nhiều khách hàng,  đất nền đã có sổ đỏ tại những khu vực hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện vẫn được nhiều người quan tâm.

Nguyễn Hoàng Hà - Nữ 36 tuổiTrong thời gian gần đây, việc kiểm tra và xử lý các sàn giao dịch BĐS chưa được thực hiện một cách rốt ráo, mới chỉ mang tính chất “rung chuông”. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến các sàn hoạt động thiếu tính minh bạch. Theo ông, cần có giải pháp gì để quản lý các sàn giao dịch này hoạt động hiệu quả hơn?

Phan Thành Mai:

Các biện pháp đề xuất nhằm quản lý các sàn giao dịch hoạt động có hiệu quả: Thứ nhất, các cơ quan quản lý trên địa bàn thành phố tăng cường quản lý định kỳ. Thứ hai, công bố các nội dung mà các sàn đã và có tần suất vi phạm lớn cùng các biện pháp khắc phục để các sàn khác học hỏi và hoàn thiện. Thứ ba, tăng cường công tác đào tạo hướng dẫn các sàn giao dịch bất động sản và thực hiện đúng các quy định đang hiện hành và các quy định mới liên quan đến sàn giao dịch bất động sản. Thứ tư, hướng đến phân loại đánh giá định kỳ hệ thống sàn bất động sản theo nhiều tiêu chí, đặc biệt là tính tuân thủ các quy định chất lượng dịch vụ…

Mai Phương - Nữ 38 tuổiThực tế, các căn hộ dành cho người thu nhập thấp cũng có giá tương đối cao so với thu nhập trung bình của người dân. Vậy, theo ông, người dân phải làm sao để có thể mua được nhà thu nhập thấp đúng giá ?

Vũ Xuân Thiện:

Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp được thực hiện theo phương thức xã hội hoá, nguồn vốn thực hiện các dự án do chủ đầu tư huy động hoặc được vay từ các nguồn tín dụng ưu đãi, được bù lãi suất theo quy định; chủ đầu tư dự án được hưởng các cơ chế ưu đãi đầu tư theo quy định như được miễn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp…; giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí đầu tư và không được tính các ưu đãi của nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, thuê mua…lợi nhuận được tính không quá 10% chi phí.
 
Ngoài ra, UBND cấp tỉnh phải có trách nhiệm thẩm định giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn. Do vậy, giá bán nhà ở thu nhập thấp không chỉ do nhà đầu tư quy định mà còn phải được xem xét đúng theo giá quy định.
 
Tôi có thể khẳng định, với sự quan tâm của UBND các tỉnh đối với các dự án nhà thu nhập thấp và người dân thuộc địa bàn quản lý thì giá nhà ở đưa ra là hoàn toàn sát với quy định.
 
 

Phương Liên - Nữ 45 tuổiNói tới TTBĐS, người ta nghĩ ngay tới việc phải có một nguồn vốn lớn, dồi dào điều đó có nghĩa kinh doanh BĐS phải dựa vào vốn, đặc biệt là vốn tín dụng từ các ngân hàng. Thế nhưng, việc Chính phủ ra nghị quyết về cắt giảm đầu tư, thắt chặt tín dụng đối với một số ngành, lĩnh vực trong đó có BĐS nhằm kiềm chế lạm phát chắc chắn sẽ khiến cho thị trường bất động sản gặp khó khăn về vốn. Các ông đánh giá như thế nào về vấn đề này? Liệu có sự phân hoá rõ rệt giữa hai thị trường BĐS lớn là HN và TP HCM khi mà dư nợ cho vay BĐS đang ở ngưỡng khác nhau?

Matthew Powell:

Đương nhiên, để phát triển các dự án BĐS thì cần đến nguồn vốn lớn. Những khoản vay để phát triển BĐS thì không bao giờ là dễ để có thể có được. Hiện tại, đúng là đang có một sự cắt giảm trong việc vay vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Hầu hết các ngân hàng đều cắt giảm cho vay vào lĩnh vực BĐS. Trong sự hiểu biết của tôi, việc cho vay từ các ngân hàng đương nhiên có sự khác nhau giữa hai thị trường Hà Nội và TP HCM và đặc biệt khác nhau từ quan điểm của các ngân hàng.

Năm nay, các ngân hàng sẽ đặc biệt lựa chọn các dự án chất lượng cao để quyết định cho vay. Vì vậy, điều này lại quay trở lại vấn đề quan trọng là các doanh nghiệp phát triển BĐS cần phải chú ý đến chất lượng dự án, chất lượng xây dựng, thiết kế và hướng đến nhu cầu của người sử dụng cuối cùng.

Nguyễn Hùng Cường - Nam 28 tuổiTrong bối cảnh giá USD “nhảy múa,” các ngân hàng nói không với cho vay BĐS, thị trường tương đối nhạy cảm này cũng đang vào chu kỳ “khó ở”. Liệu đầu tư vào BĐS thời gian này có được coi là rủi ro? Theo ông! đâu là cơ hội và tiềm năng phát triển cho thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới?

Nguyễn Đỗ Việt:

Tôi cho rằng thị trường còn có nhiều khó khăn với các lý do chính sau: số lượng các nhà đầu tư tham gia thị trường giảm do tác dụng của  nghị định 71, do sự chấn chỉnh không được đầu tư ngoài ngành của các cơ quan chủ quản đối với các công ty, tổng công ty và do lợi nhuận trung bình của ngành có xu thế giảm….  

Sức cầu bị hụt hơi nhiều do nguồn vốn bị thu hẹp. Năm 2010 được cho là một năm khó khăn đối với thị trường BĐS thì năm 2011 được nhận định còn khó khăn hơn. Một trong lý do là nguồn vốn cho BĐS bị bó hẹp, tổng dư nợ tín dụng bị rút từ 38% năm 2009 xuống còn 27% vào cuối năm 2010,  sang năm 2011, chính phủ lại  rút tiếp 7% tổng dư nợ tín dụng. Như vậy, trong vòng 2 năm, ngân hàng nhà nước sẽ rút khoảng 400.000 tỷ đồng ra khỏi hệ thống . Riêng BĐS và chứng khoán bi siết chặt hơn với qui định  dư nợ cho vay phi sản xuất phải điều chỉnh từ trung bình 18,3% ( có tới 24 ngân hàng có số dư nợ cho vay phi sản xuất từ 25% trở lên)  xuống còn 16%  .

Nguồn tiền lớn nằm trong vàng và đô la không chỉ làm đọng vốn mà còn làm giảm vòng quay của đồng tiền qua đó làm tăng thêm sự thiếu hụt tiền mặt, thị trường chứng khoán cũng hút một lượng tiền tương đối lớn do các nhà đầu tư mua cổ phiếu phát hành bổ xung nhằm trung hòa số cổ phiếu đã mua cao trước đó. Tình hình này sẽ không có sự cải thiện đáng kể cho đến khi niềm tin vào tiền đồng quay trở lại, lạm phát hạ nhiệt và lãi suất duy trì ở mức thấp một cách tương đối và sự quyết liệt của chính phủ đối với thị trường vàng và đô la đem lại kết quả bền vững.

Và khi  thị trường BĐS là thị trường của người mua,  mọi người sẽ tiếp tục quan sát và chờ đợi giá BĐS  xuống tiếp. Chính tâm lý kỳ vọng giá giảm sẽ làm cho thị trường thêm trầm lắng.

Đinh Mạnh Hùng - Nam 33 tuổiXin hỏi anh Minh - savills. Tôi có đi tham quan dự án VG ecopark và rất thích không gian cảnh quan tại đó nhưng tôi thấy giá căn hộ chung cư tại đó vẫn khá cao. Từ 22-29tr/m2 đã có VAT chưa kể thêm % một số phí phát sinh về sau nữa=> giá 1 căn 71 thấp nhất từ 1,6-1,7 tỷ đồng. Nhìn vào giá chung cư nội thành tại TPHCM thì thấy giá = 1/2. Vậy vài năm nữa khi cung chung cư dư thì giá tại Ecopark có giảm ko? Dự kiến về 14-16 triệu/m2 không?

Nguyễn Dũng Minh:

Cám ơn anh đã quan tâm đến dự án Ecopark mà Savills đang phân phối. Là người đã gắn bó với dự án trong gần 3 năm qua, tôi hết sức tâm huyết với dự án và cá nhân mình cũng đầu tư vào các sản phẩm tại đây. Dự án được chủ đầu tư Vihajico chuẩn bị rất kỹ càng và có sự tham gia của nhiều tên tuổi lớn, trong đó có công ty Kiến trúc nổi tiếng Nhật Bản Kume, quy hoạch của CPG Singapore, thiết kế cảnh quan do Ingo đảm nhiệm, và đặc biệt là nhà thầu xây dựng là tập đoàn Coteccons được đánh giá là nhà thầu có chất lượng hàng đầu Việt Nam tại thời điểm hiện tại. Nếu có dịp qua thăm dự án và công trường, có lẽ anh sẽ nhận thấy chất lượng và sự chuyên nghiệp của sản phẩm cũng như của chủ đầu tư. Nói vậy để anh có thể thấy các yếu tố cấu thành giá của sản phẩm đều có giá trị cao và với bối cảnh chỉ số giá hiện tại, yếu tố giá đầu vào nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng nữa. Nếu so với một sản phẩm có chất lượng tương tự tại Hà Nội hay kể cả TP Hồ Chí Minh, sản phẩm căn hộ Rừng Cọ tại Ecopark có mức giá hết sức hợp lý. Đó là còn chưa kể đến hạ tầng kỹ thuật và cảnh quan đồng bộ mà chủ đầu tư đã đưa vào dự án trong thời gian qua và trong những năm tới.

Việc dư cung của thị trường trong thời gian tới chắc chắn sẽ dẫn đến tình hình cạnh tranh gay gắt giữa các dự án bất động sản. Tuy nhiên, những dự án thực sự đặc biệt sẽ luôn giữ giá và theo tôi sẽ gia tăng giá trị. Việc dư cung không thể dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư bán sản phẩm thấp hơn chi phí đầu vào và do đó, việc giá cả xuống mức thấp như anh nêu là không thể đối với những sản phẩm có chất lượng. Là nhà đầu tư cá nhân tại dự án Ecopark, tôi tin tưởng vào quyết định của mình. Là người làm việc trong thị trường bất động sản, tôi cũng cho rằng giá trị và chất lượng sản phẩm tại Ecopark hiện ở mức rất tốt so với mặt bằng chung của thị trường.

Lan Anh - Nữ 38 tuổiHiện nay, giá bất động sản ở Hà Nội quá cao, do các nhà đầu cơ làm giá. được biết hiện nay các cơ quan chức năng đang thanh tra các sàn bất động sản. Liệu động thái này có thực sự hiệu quả và có tác động được gì đến việc "hợp lý hóa" giá bất động sản ở Hà Nội hay không?

Phan Thành Mai:

Trong thời qua, các cơ quan chức năng đã thanh tra kiểm tra 128/557 sàn giao dịch tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội và được biết sẽ tiếp tục thanh tra đột xuất các sàn còn lại. Như công bố của các cơ quan thanh tra, tỷ lệ sàn vi phạm là tương đối cao (ví dụ tại TP Hồ Chí Minh 35% sàn được thanh tra là vi phạm nặng, 50% là vi phạm ít và chỉ có 15% là hoạt động thực sự) và các vi phạm này đã được công khai cũng như có văn bản phản hồi chính thức với các sàn có vi phạm kèm các chế tài xử phạt. Đồng thời, các cơ quan chức năng cũng đã công bố các chế tài xử phạt khi các sàn tái vi phạm. Như vậy, có thể nói chủ trương thanh tra và kiểm soát các sàn hoạt động được các cơ quan chức năng thực hiện nghiêm túc chứ không chỉ mang tính ‘rung chuông’. Việc này buộc các sàn kinh doanh bất động sản phải đi vào hoạt động có khuôn khổ và tránh các vết xe đổ trong đó như có thể đã từng có việc ‘hợp lý hóa’ giá bất động sản ở Hà Nội.

Ngô Thị Khuyên - Nữ 30 tuổiVới những thuận lợi và khó khăn như hiện nay, xin hỏi ông Powell có dự báo nào cho thị trường BĐS Việt Nam trong quý II và năm 2011?

Matthew Powell:Đây là một câu hỏi rất rộng. Nhìn chung thì thị trường sẽ vẫn ổn định trong quý II. Tuy nhiên, về chi tiết, cụ thể, không chỉ riêng trong quý II mà trong tất cả các năm, khi nhìn cận cảnh vào thị trường, triển vọng thị trường luôn có những khác biệt tùy từng dự án và khu vực cụ thể.

Nguyễn Linh Vân - Nữ 30 tuổiTheo ông, những vướng mắc về cơ chế chính sách nào cần tháo gỡ để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển tốt hơn?

Nguyễn Đỗ Việt:

Sau thời gian cạnh tranh khốc liệt kéo dài từ năm 2009, 2010 và 2011 với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế của các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước, thị trường sẽ tự sắp xếp lại, một số doanh nghiệp sẽ phải dời thị trường, một số sẽ lớn mạnh lên và những doanh nghiệp cá nhân chưa hoặc chuẩn bị tham gia sẽ phải tính toán lại do lợi nhuận trung bình của ngành giảm và do sự quan lý‎ của nhà nước chặt chẽ hơn. Trong thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều chủ chương và chính sách đối với thị trường bất động sản nhằm phát triển thị trường này một cách bền vững như Nghị định 71 và Thông tư hướng dẫn 16. Hai văn bản này đánh mạnh vào đầu cơ góp phần minh bạch hóa thị trường. Ngoài ra, quy định việc bán nhà phải qua sàn giao dịch, phải công khai quy hoạch… là những lỗ lực của Chính phủ nhắm tới thị trường này và sắp tới, nhiều khả năng sẽ có sự điều chỉnh thuế về bất động sản, hoặc thu chênh lệch địa tô… sẽ dần minh bạch hóa thị trường. Nói chung chúng ta đã và đang có nhiều chủ chương, chính sách. Tuy nhiên thị trường có thực sự được tháo gỡ và phát triển bền vững hay không phụ thuộc nhiều vào việc thực thi nghiêm túc các chủ chương, chính sách đã đề ra.

Hoàng Văn Hoan - Nam 36 tuổiChào anh! Em muốn hỏi với thu nhập của em như hiện nay là 3 triệu đồng và em cũng có thu nhập như em thì chúng em có thể có hy vọng sẽ có một căn hộ dành cho những người có thu nhập thấp không thưa anh. Cảm ơn anh đã trả lời câu hỏi của em!

Vũ Xuân Thiện:

Nhu cầu được sở hữu một căn nhà chung cư là rất chính đáng. Tuy nhiên, phải tuỳ theo khả năng của từng gia đình mà lựa chọn các hình thức khác nhau để có chỗ ở ổn định, an toàn và phù hợp với mình. Do vậy bạn có thể lựa chọn không nhất thiết cứ phải mua và sở hữu nhà. Ở các nước phát triển, hình thức thuê nhà ở phổ biến hơn là mua nhà để sở hữu. Nếu thay đổi thói quen để lựa chọn hình thức cư trú phù hợp với khả năng của mình thì sẽ giải quyết được phần nào vấn đề khó khăn về nhà ở.
 
Theo tôi, không nhất thiết cứ phải mua nhà Hà Nội. Nếu có nhu cầu sở hữu nhà ở và năng lực chưa được đáp ứng thì bạn có thể lựa chọn các khu vực khác lân cận để mua nhà rẻ hơn Hà Nội.
 
Với mức lương như của bạn và những người trong gia đình có mức thu nhập tương đương chắc chắn việc tích luỹ sẽ phải kéo dài mới có thể đủ mua nhà thu nhập thấp theo nhu cầu.

 

Nguyễn Thị Tuyết Mai - Nữ 24 tuổiTôi rất quan tâm đến lĩnh vực thị trường bất động sản du lịch. Xu thế đầu tư vào thị trường này dường như đang trở nên rất phổ biến ở Việt Nam, đặc biệt là ở miền Trung. Nhưng ở miền Bắc thì có vẻ mới mẻ hơn, Như vậy các ông có nhận định gì về thị trường bất động sản du lịch ở miền Bắc? Các nhà đầu tư sẽ dựa trên những nhân tố gì khi đầu tư vào lĩnh vực này. Và thị trường này muốn hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài thì cần những yếu tố gì? Xin cảm ơn.

Nguyễn Dũng Minh:

Thị trường bất động sản du lịch tại Việt Nam thực sự mới phát triển mạnh trong vòng 2 năm gần đây, đặc biệt tại khu vực miền trung (Đà Nẵng), như nhận định của chị. Qua thời gian tiếp xúc với khách hàng quan tâm mua và đã đầu tư vào phân khúc này, tôi thấy có một số yếu tố quan trọng nhất mà các nhà đầu tư cá nhân quan tâm. Đầu tiên là yếu tố thương hiệu và chất lượng quản lý của chủ đầu tư đối với sản phẩm sau khi hoàn thành và đi vào hoạt động. Yếu tố này rất quan trọng vì sản phẩm BĐS du lịch có đặc thù là không được chủ sở hữu sử dụng thường xuyên, do đó, việc quản lý và vận hành rất quan trọng. Yếu tố thứ hai là địa điểm và vị trí của dự án. Đây cũng chính là thế mạnh của các dự án tại Miền trung do có thời tiết tốt và ưu thế gần biển. Các dự án tại Miền Bắc thực sự phải đầu tư nhiều vào cơ sở hạ tầng và các tiện ích để có thể hấp dẫn được khách hàng.

Phần lớn khách hàng của Savills trong phân khúc BĐS du lịch đến từ Hà Nội, do đó các dự án BĐS  du lịch tại Miền Bắc cũng có lợi thế lớn về sự thuận tiện trong giao thông (có thể tiếp cận bằng xe ô tô vào cuối tuần). Tuy nhiên, trong thời gian qua, tôi thấy các dự án BĐS du lịch tại Miền Bắc thường không có được sự tham gia của các thương hiệu quản lý lớn và có tên tuổi, do đó, khi so sánh với các sản phẩm tại Miền Trung thường khó cạnh tranh hơn. Tiềm năng của thị trường này tại Miền Bắc theo tôi là rất lớn do thị trường này có nhu cầu sử dụng thực cao. Để thực sự tạo được tiếng vang và thành công, theo tôi các chủ đầu tư cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng hơn trong khâu thiết kế và hoàn thiện sản phẩm và quan trọng là cần hợp tác với các đơn vị quản lý có tên tuổi để khách hàng yên tâm sở hữu trong thời gian dài. Theo tôi, thị trường này chắc chắn sẽ còn nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Nguyễn Huyền Anh - Nữ 26 tuổiTheo dự báo, tình hình lạm phát sẽ còn tăng thêm và Chính phủ hiện sẽ siết chặt hơn về tín dụng, tôi muốn hỏi ông Nguyễn Đỗ Việt liệu những động thái này của Chính phủ sẽ gây tác động như thế này đến thị trường bất động sản trong tình hình hiện nay?

Nguyễn Đỗ Việt:

Thị trường BĐS rơi vào trầm lắng trong thời gian dài, nhiều chủ đầu tư đã mệt mỏi do bán hàng chậm, gánh nặng lãi suất lớn. Trong điều kiện cả chủ đầu tư và khách hàng đều khó tiếp cận được nguồn vốn vay hoặc nếu có thể vay thì lãi suất cũng quá cao khiến cả doanh nghiệp và khách hàng đều không chịu nổi.

Có thể có một cuộc chạy đua tìm kiếm tiền mặt, ngân hàng huy động cao vốn để đảm bảo thanh khoản, chủ đầu tìm kiếm dòng tiền nóng để đảo nợ các khoản vay đến hạn. Tỷ lệ nợ xấu trong cho vay BĐS sẽ tăng lên và có thể có hiện tượng ngân hàng siết dự án để thu hồi công nợ, sẽ có chủ đầu tư phải “ bán lúa non“ hoặc“  cắt lỗ“ để tạo dòng tiền. Nói chung, sắp tới sẽ là giai đoạn  thách thức rất lớn đối với nhiều chủ đầu tư, đồng thời sẽ là cơ hội tốt cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính khác.

Lan Anh - Nữ 38 tuổiXin hỏi các dự án bất động sản sinh thái ở HN (ví dụ những căn biệt thự ở Lương Sơn, Hòa Bình) liệu có an toàn về mặt pháp lý?

Phan Thành Mai:

Trong thời gian qua, BĐS sinh thái đã có nhiều khởi sắc, không chỉ các dự án vùng ven biển và tiến dần đến các khu biệt thự, nhà sinh thái khu vực ven hồ, song, núi…và đặc biệt gần các thành phố lớn trong phạm vi 1h ô tô. Tuy nhiên phân khúc này tập trung cho tầng lớp khách hàng có thu nhập cao, đã có nhà ở tại trung tâm, có nhu cầu nghỉ ngơi cuối tuần với khái niệm Second Home, thậm chí tiến đến là ngôi nhà chính khi hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đáp ứng như cầu. Tuy nhiên phân khúc này cần thời gian để có lượng khách hàng lớn hơn và sẽ rất thành công trong vài năm tới.

Các dự án đầu tư nhà sinh thái đều được thực hiện theo quy định đầu tư và thực hiện các pháp lý trên địa bàn dự án. Căn cứ vào Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 16/2010/TT-BXD, các dự án này thực hiện việc huy động vốn tuân thủ theo các quy định: được phép huy động vốn khi hoàn thành cơ sở hạ tầng và phần móng. Như vậy, khi khách hàng quan tâm tới dự án cần lùi các hồ sơ thủ tục pháp lý dự án theo quy định đồng thời dự án đã phải hoàn thành cơ sở hạ tầng và phần móng. Khi đó, về nguyên tắc pháp lý dự án và việc huy động vốn là đúng quy định pháp luật.

Trần Công Thắng - Nam 55 tuổiĐề nghị các chuyên gia cho biết tình trạng thật của thị trường BĐS Hà Nội hiện nay như thế nào?

Nguyễn Đỗ Việt:

Đối với doanh nghiệp thì sẽ gặp nhiều khó khăn do lượng hàng tồn nhiều, việc thu xếp vốn đối với các dự án đang triển khai rất khó khăn, sức ép đáo hạn đối với các khoản nợ cũ.

Có nhiều khả năng nợ khó đòi cũng sẽ gia tăng; có thể có trường hợp ngân hàng sẽ phải “siết” nợ dự án.

Thị trường bất động sản bình dân giá trung bình đáp ứng các nhu cầu tiêu dùng được quan tâm.

Một số dự án sẽ có tiến độ hoàn thành chậm có dự án đã “treo” một thời gian nay tiếp tục “treo” thêm hoặc không có nguồn vốn triển khai. Sẽ có nhiều dự án, đặc biệt là những dự án ở vùng xa, chưa có hệ thống hạ tầng tốt. Theo kế hoạch triển khai trong năm 2011 sẽ phải tạm dừng.

Chung cư đặc biệt là chung cư cao cấp sẽ bước vào một cuộc cạnh tranh khốc liệt, nhiều chủ đầu tư sẽ phải tìm cách này hay cách khác để đẩy hành tạo dòng tiền. Thị trường đất nền biệt thự (đã có sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán vẫn tiếp tục được quan tâm. Tuy nhiên, tính thanh khoản đối với những bất động sản có giá trị lớn hàng chục tỷ đồng sẽ giảm.

Nguyễn Duy Giang - Nữ 28 tuổiTrong khi TP.HCM thị trường căn hộ đang trầm lắng, lại xuất hiện mới đây dự án chung cư mini. Ông đánh giá thế nào về phân khúc này tại TP HCM? (anh Minh)

Nguyễn Dũng Minh:

Đây là phân khúc BĐS mới có được sự quan tâm của các nhà đầu tư và thị trường trong thời gian gần đây và thực sự mới có được sự công nhận chính thức của nhà nước. Tuy nhiên, theo kinh nghiệm của tôi, loại hình những tòa nhà căn hộ phát triển theo quy mô nhỏ đã tồn tại rất lâu và đạt được nhiều thành công tại các thị trường bất động sản lớn trên thế giới. Tại Việt Nam, nói đến dự án chung cư mini, mọi người thường hình dung ra các dự án có chất lượng đầu tư vừa phải, không có nhiều điểm nhấn về thiết kế cũng như điều kiện bàn giao.
 
Tôi cho rằng trong thời gian tới, khi thị trường phát triển và cạnh tranh khốc liệt hơn, các nhà đầu tư sẽ chú trọng đến chất lượng và thiết kế của những dự án này. Đây thực sự là phân khúc hấp dẫn do dự án có thể được triển khai nhanh, thường có vị trí thuận lợi tại trung tâm hoặc những nơi đông dân cư, diện tích và giá cả phù hợp với nhu cầu chung của khách hàng. Tôi cho rằng trong thời gian tới, những dự án chung cư mini có vị trí tốt trong trung tâm dần sẽ có chất lượng tốt hơn và có thể cạnh tranh trực tiếp với nhiều dự án có quy mô lớn nhưng nằm xa trung tâm.

Đinh Mạnh Hùng - Nam 33 tuổiGiá bán căn hộ chung cư cuối năm 2011 và 2012 có giảm ko nếu tình hình bđs năm 2011 như nhiều chuyên gia nhận định giống với năm 2008? (tức là giảm từ 20-40%)

Nguyễn Đỗ Việt:

Có nhiều khả năng giá bất động sản tại một số phân khúc và một số thị trường sẽ giảm. Chẳng hạn phân khúc căn hộ cao cấp tại Hà Nội và TP HCM nhiều khả năng sẽ bị giảm giá do nguồn cung hiện tại đang quá nhiều. Nguồn cung từ giới đầu cơ xả hàng cũng sẽ rất lớn. Ngoài ra, có thể có một số chủ đầu tư do hàng tồn đọng nhiều, việc sắp xếp vốn gặp khó khăn trước sức ép của các khoản đáo hạn của các khoản vay trước đó… sẽ buộc phải hạ giá để tạo dòng tiền. Trong khi đó sức cầu đối với thị trường này bị giảm sút lớn do giới đầu cơ rút khỏi thị trường. Khách hàng mua cho nhu cầu thực đối với phân khúc này cũng hạn chế.

Đối với thị trường chung cư có giá trung bình thấp sẽ khó có khả năng giảm giá do sức cầu của thị trường này rất lớn trong khi các dự án mới đang trong giai đoạn triển khai, và nhiều dự án cũ thì do giá thành đầu vào cao và chịu lãi suất trong thời gian dài nên cũng rất khó chuyển sang phương án kinh doanh đối với thị trường này.

Việc giảm giá cũng phụ thuộc tính chất vùng miền khác nhau. Khi các chính sách thắt chặt tín dụng phát tác thì TP Hồ Chí Minh sẽ bị tác động mạnh hơn do dư nợ BĐS tại đây lớn, chiếm tới 47% trong khi con số này ở Hà Nội là 16%.. Ngoài ra, tâm lý kinh doanh cũng khác nhau, tại TP Hồ Chí Minh, nhà đầu tư dám mạnh dạn“ cắt lỗ“ hơn  trong khi đó ở Hà Nội có nhiều nhà chấp nhận chờ lâu để giá “ bằng“ với giá mua ban đầu. Tuy nhiên xuất phát từ thực tế thị trường  BĐS tại TP Hồ Chi Minh đã trầm lắng trong thời gian dài và nhiều nhà đầu tư đã “cắt lỗ“ trước đó, giá BĐS đã trở lại mức“ hợp lý“ với giá 11-12 triệu đồng/m2 đối với nhiều chung cư trung bình, vì vậy  khả năng điều chỉnh mạnh sẽ khó xảy ra tại địa bàn này.
 


Tập thể phóng viên báo Diễn đàn Doanh nghiệp chụp ảnh cùng các khách mời giao lưu và nhà tài trợ cuộc giao lưu trực tuyến

Nguyễn Thành Nam - Nam 32 tuổiTrong bối cảnh giá USD “nhảy múa,” các ngân hàng nói không với cho vay BĐS, thị trường tương đối nhạy cảm này cũng đang vào chu kỳ “khó ở”. Liệu đầu tư vào BĐS thời gian này có được coi là rủi ro? Theo ông! đâu là cơ hội và tiềm năng phát triển cho thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới?

Matthew Powell:

Tất nhiên trong thời điểm "nhạy cảm", sẽ có những cơ hội tốt để đầu tư, tuy nhiên cũng sẽ có những mạo hiểm nhất định. Cũng như câu trả lời trước, theo tôi, nhà đầu tư cần phải xem xét kỹ lưỡng tất cả các yếu tố thị trường khi quyết định đầu tư.
 
Cơ hội cho thị trường BĐS Việt Nam thì rất nhiều bởi vì đây là một thị trường rất tiềm năng, đang phát triển mạnh, mức sống của người dân ngày càng tăng cao, nhu cầu về BĐS của người dân cũng tăng trưởng mạnh. Chúng tôi hi vọng sẽ được nhìn thấy nhiều hơn nữa việc phát triển cơ sở hạ tầng và các dự án phát triển BĐS với chất lượng xây dựng tốt và thiết kế hiện đại trong thời gian tới.
 
Việt Nam vẫn có nhiều cơ hội để phát triển mạnh hơn nữa so với các nước trong khu vực như Hồng Kông, Thái Lan, Malaysia...

Nguyễn Thu Thủy - Nữ 40 tuổiXin hỏi anh Minh, theo ông đánh giá Nghị Quyết 11 sẽ tác động như thế nào đến thị trường BĐS trong thời gian tới?

Nguyễn Dũng Minh:

Ảnh hưởng lớn nhất, trực tiếp đến thị trường BĐS có lẽ là đối với nguồn vốn dành cho đầu tư BĐS. Trong thời gian ngắn sắp tới, tôi nghĩ các doanh nghiệp bất động sản sẽ chịu nhiều áp lực, đặc biệt vào nửa cuối năm 2011. Theo quan sát của tôi, trong thời gian vừa qua, phần lớn các doanh nghiệp BĐS lớn đều đang cố gắng thu hút và tận dụng các nguồn vốn nhàn rỗi còn tồn tại trong dân. Chính bởi vậy, chỉ các dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín mới thực sự tạo được niềm tin và thu hút vốn đầu tư. Tôi cho rằng áp lực này cũng sẽ gây nên nhiều khó khăn cho các dự án chưa triển khai và khả năng nguồn cung dự kiến trong năm nay có thể sẽ thấp đi do nhiều dự án sẽ phải điều chỉnh thời gian triển khai và chào bán. Sự cạnh tranh cũng sẽ diễn ra khá khốc liệt giữa các dự án đang chào bán để thu hút vốn đầu tư. Đây chính là thời điểm tốt cho người mua để lựa chọn các sản phẩm có chất lượng tốt với mức giá sát với giá trị đầu tư.

Nguyễn Hùng - Nam 37 tuổiTôi muốn đầu tư xây dựng chung cư mini ở HN để bán, các ông vui lòng cho biết tôi cần phải chú ý đến những vấn đề pháp lý gì?

Phan Thành Mai:

Như chúng ta biết, ngay sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 71/2010/NĐ- CP hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở, trong đó có nội dung đáng chú ý là sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho các căn hộ thuộc ngôi nhà có diện tích từ vài trăm mét vuông trở lên.

Đặc biệt, sau khi thông tư số 16/2010/TT-BXD hướng dẫn thực hiện nghị định trên: mua bán chung cư mini không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhiều khách hàng có nhu cầu mua căn hộ này đã xem đây như là một cơ hội để có được căn nhà trong điều kiện tài chính có hạn.

Dự án chung cư mini cũng như tất cả các dự án đầu tư khác cần tuân thủ theo đúng quy định đầu tư xây dựng cơ bản. Điểm lưu ý thêm là chung cư mini phần lớn được xây dựng trên khuôn viên diện tích nhỏ, vì vậy để đảm bảo hiệu quả đầu tư thì mật độ xây dựng cần phải cao. Tuy nhiên, căn cứ trên các quy định về quy hoạch và các chỉ tiêu thông số quy hoạch trên địa bàn thành phố, mong muốn của nhà đầu tư và sự chấp thuận của các cơ quan chức năng không phải lúc nào cũng gặp nhau. Theo kinh nghiệm về đầu tư, nếu tổng diện tích sàn xây dựng cũng như diện tích sàn để bán không đạt được đến một tỷ lệ nhất định thì dự án không đạt hiệu quả.

Nguyễn Thu Thủy - Nữ 40 tuổiXin hỏi ông Minh thêm một câu hỏi nữa. Thưa ông, hiện nay đang có xu hướng các doanh nghiệp BĐS phía Nam ra đầu tư vào các dự án tại phía bắc, và chào bán các dự án ở phía Nam. Thưa ông, xu hướng này sẽ có ảnh hưởng như thế nào đến thị trường BĐS khu vực phía Bắc nói riêng, của VN nói chung?

Nguyễn Dũng Minh:

Theo tôi, đây là xu thế phát triển tất yếu của thị trường. Trong một thời gian dài, khu vực Hà Nội thường xuyên ở tình trạng thiếu cung trong khi ở phía nam các sản phẩm khá nhiều và người mua có rất nhiều lựa chọn. Nguồn vốn từ Hà Nội đã đổ vào thị trường miền Nam trong một thời gian dài, tuy nhiên, gần đây, các chủ đầu tư mới thực sự tổ chức các sự kiện một cách chính thức để thu hút thêm các khách hàng tại miền Bắc. Các khách hàng sẽ quan tâm đến những sản phẩm và dự án có ý tưởng tốt, mang tính cạnh tranh cao, và có khả năng gia tăng giá trị. Chúng tôi đã giới thiệu thành công nhiều dự án tại Miền Nam như Ecolakes ở Bình Dương ra thị trường Hà Nội và nhận được phản ứng tích cực của thị trường. Khách hàng của chúng tôi cho rằng những sản phẩm này được chuẩn bị kỹ lưỡng, được đầu tư bởi những tập đoàn lớn trong và ngoài nước và có mức giá rất cạnh tranh. Tôi nghĩ đây là điều tốt đối với sự phát triển của thị trường bất động sản trên cả nước và tạo sự đa dạng các hình thức đầu tư cho khách hàng. Sự cạnh tranh và những sản phẩm đa dạng sẽ đem đến nhiều lựa chọn cho người mua và cũng khiến các doanh nghiệp BĐS cũng như các công ty cung cấp dịch vụ hoàn thiện mình hơn.
 
Trịnh Thanh Huyền - Nữ 38 tuổi
Năm 2011 được dự báo sẽ tiếp tục là một năm khó khăn cho nền kinh tế Việt Nam. Dưới góc nhìn của một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, ông đánh giá thế nào về xu hướng của thị trường bất động sản trong thời gian tới?
 
Nguyễn Dũng Minh

 
Thị trường BĐS Việt Nam hiện tại vẫn chỉ đang ở giai đoạn dần đi lên chuyên nghiệp hóa, chính bởi vậy chúng ta sẽ còn chứng kiến nhiều điều chỉnh và dao động của thị trường từ cả phía của chủ đầu tư và người mua.

Dưới tác động của hàng loạt điều chỉnh vĩ mô ngay từ đầu năm 2011, thị trường BĐS chắc chắn sẽ có những khó khăn nhất định, tuy nhiên vẫn sẽ diễn biến theo hướng có lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường. Các chủ đầu tư phải thực sự có năng lực về tài chính, sản phẩm phải thực sự đánh vào những nhu cầu nhất định của thị trường và chủ yếu hướng tới người sử dụng cuối cùng mới có thể tồn tại và thành công. Đối với người mua, trước đây họ chỉ quan tâm đến giá.
 
Dưới tác động của hàng loạt điều chỉnh vĩ mô ngay từ đầu năm 2011, thị trường BĐS chắc chắn sẽ có những khó khăn nhất định, tuy nhiên vẫn sẽ diễn biến theo hướng có lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường. Các chủ đầu tư phải thực sự có năng lực về tài chính, sản phẩm phải thực sự đánh vào những nhu cầu nhất định của thị trường và chủ yếu hướng tới người sử dụng cuối cùng mới có thể tồn tại và thành công. Đối với người mua, trước đây họ chỉ quan tâm đến giá

Giá cả và vị trí của BĐS thì giờ đây tên tuổi của chủ đầu tư và chất lượng của dự án sẽ được đưa thêm vào danh sách các yếu tố phải cân nhắc.

Do vậy, thị trường BĐS năm 2011 sẽ chứng kiến sự cạnh tranh rất khó khăn giữa các doanh nghiệp đầu tư BĐS và chỉ những dự án nào được chuẩn bị kỹ lưỡng, có chất lượng sản phẩm tốt và mang tính cạnh tranh cao trong phân khúc của mình mới có thể đạt được thành công. Năm 2011 sẽ là năm người mua nắm ưu thế và do đó sẽ lựa chọn các dự án đầu tư một cách kỹ càng và bài bản hơn.

Nguyễn Thanh Lan - Nữ 35 tuổiTheo ông, những vướng mắc về cơ chế chính sách nào cần tháo gỡ để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển tốt hơn?

Vũ Xuân Thiện:

Để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển tốt hơn, theo tôi cần 6 vấn đề cần quan tâm. Cụ thể: cần sớm xây dựng hệ thống tài chính phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt là phát triển nhà ở. Các chính sách tín dụng ngân hàng cần rất linh hoạt để vừa đảm bảo không tạo ra “bong bóng” trên thị trường BĐS, nhưng cũng không thắt chặt đột ngột gây “đổ vỡ” thị trường.
 
Cần sớm thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà và mô hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản để tạo thêm nguồn cung cấp vốn cho thị trường bất động sản.
 
Cần quy định hợp lý về thuế bất động sản để hạn chế đầu cơ nhà đất; đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện dự án, tăng nguồn cung cho thị trường; cơ chế chính sách đền bù giải phóng mặt bằng và giá đất còn nhiều bất cập cần phải khắc phục; cần bổ xung cơ chế khuyến khích phát triển loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Trần Quý Dương - Nam 36 tuổiTôi vừa cưới vợ, trước đó đã sống trong cảnh thuê nhà trọ nhiều năm rồi, chán lắm, nên muốn mua nhà để ở. Khổ nỗi lại không có nhiều tiền. Nhiều người khuyên nên mua chung cư mini. Tôi muốn hỏi các thủ tục để sở hữu chung cư mini có đơn giản không? Xin cám ơn ông!

Vũ Xuân Thiện:

Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành không có cụm từ “chung cư mini”. Mà tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thị hành Luật Nhà ở có quy định: hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư, nếu có yêu cầu thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; hộ gia đình, cá nhân chỉ được bán, cho thuê các căn hộ này sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ đó.
 
Khi bán căn hộ thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung. Như vậy, khi đáp ứng đủ các nội dung nêu trên thì thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà từ người bán nhà sang người mua nhà được thực hiện theo các quy định hiện hành.

Đoàn Việt Phương - Nam 34 tuổiTrong thời gian gần đây đang có nhiều thông tin di chuyển các trường CĐ, ĐH ra ngoại thành làm cho đất cho các vùng này bị thổi giá và tạo nên cơn sốt khiến người dân đổ xô đi mua, tôi muốn biết một số nhận định của các nhà bất động sản trong cuộc giao lưu về vấn đề này?

Phan Thành Mai:

Trong thời gian vừa qua, Chính phủ đã chỉ đạo Bộ GD-ĐT cùng các bộ liên quan về việc thực hiện chủ trương di dời các trường đại học, cao đẳng về các cụm trường đại học, cao đẳng đã được quy hoạch tại ngoại ô ở TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Xét từ kinh nghiệm của quốc tế, khi các trường đại học được dịch chuyển về ngoại ô thì các vấn đề về giao thông nội đô được giải quyết phù hợp với việc phát triển lâu dài, đặc biệt giảm tải về gánh nặng hạ tầng. Đồng thời, các dịch vụ phát triển hỗ trợ cho các trường đại học sẽ được thúc đẩy đồng bộ theo quy hoạch mới phù hợp cho việc phát triển đào tạo lâu dài.

Chủ trương này đã có từ nhiều năm qua và từng tác động lên thị trường bất động sản trong nhiều giai đoạn như 2006 – 2007…Việc chủ trương được thực thi lần này có tác động nhất định đến thị trường bất động sản tại các cụm khu quy hoạch các trường đại học, cao đăng, tuy nhiên cũng chỉ trong thời điểm ngắn hạn vì quy hoạch của các khu vực này đã được ổn định từ nhiều năm trước. Vì vậy việc đầu cơ tại những khu vực này không tạo nên những đợt sốt lớn đối với thị trường bất động sản cũng như không có tác động lâu dài với thị trường. Đối với nhà đầu tư hoặc đầu cơ cũng không có nhiều cơ hội để thu lợi nhuận trong những cơn sốt ngắn hạn từ những lý do đó.

Nguyễn Huyền Anh - Nữ 26 tuổiÔng có lo ngại rằng, với số lượng chung cư đang được xây dồn dập như hiện nay thì trong một vài năm tới sẽ xảy ra tình trạng thừa chung cư?

Vũ Xuân Thiện:

Tôi cho rằng với tốc độ xây dựng chung cư như hiện nay ở tất cả các địa phương thì trong khoảng 5 năm tới cũng không thể xẩy ra tình trạng thừa chung cư. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần quan tâm nghiên cứu để đầu tư vào phân khúc nào cho phù hợp.
 
Tôi xin cung cấp một số thông tin về nhu cầu nhà ở như sau: Theo ước tính tại khu vực đô thị vẫn còn khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp với tổng diện tích nhà ở lên tới 150 triệu m2 (vốn đầu tư tới 300-400 ngàn tỷ đồng), riêng Hà Nội cần 5,5 triệu m2 (tương đương 110 ngàn căn hộ và 11 ngàn chỗ ở cho công nhân trong các khu công nghiệp), còn thành phố Hồ Chí Minh cần khoảng 5 triệu m2 và trên 50 ngàn chỗ ở cho công nhân thuê.
Cuộc giao lưu kết thúc lúc 11h với nhiều cầu hỏi chưa kịp giải đáp. Bạn đọc nào quan tâm về chủ đề buổi giao lưu này xin gửi thư về địa chỉ: baodientu@dddn.com.vn. Chúng tôi sẽ tập hợp và chuyển đến các đại biểu.
dddn.com.vn